Gayrimenkullerin icradan satış ihaleleri sil baştan!

TBMM Genel Kurulunda, 5'inci Yargı Paketi'ni kapsayan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun Teklifi kabul edildi. Anadolu Ajansı'nda yer alan habere göre; İcra ve İflas Kanunu'nda gerçekleştirilen değişiklikle, cebri icra satışlarının elektronik ortamda yapılmasına paralel şekilde haczedilen malların ihale usulü, bununla uyumlu yapılıyor.

- Taşınır ihalesine ilişkin değişiklikler taşınmazlar için de geçerli olacak

Hem taşınmazlar hem de taşınırlarda ihale alıcısının, ihalenin feshi istenmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış tutarını nakit ödemesi gerekecek. Satışı gerçekleştirilen malın teslimi ihale kesinleşmeden yapılmayacak ve resmi sicilde alıcı adına tescillenmeyecek. 

Yasayla beraber, taşınır malların satışıyla ilgili yapılan ihale usul ve esaslarına ilişkin bazı değişiklikler, taşınmaz mallar için de geçerli sayılacak.

Elektronik satış portalında verilecek satış ilanında, varsa ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin, taşınmaz üzerindeki haklarını 15 gün içinde icra dairesine bildirimde bulunmaları gerekli olacak. Tersi durumda hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış tutarının paylaşmasından hariç tutulacaklar ve bu hususlar irtifak hakkı sahipleri için de geçerli sayılacak.

Kıymet takdiriyle ilgili şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrakta incelemede bulunarak başvuru tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde yetkisizlik kararı alacak ve masrafını gider avansından karşılamak üzere dosyayı, resen yetkili icra mahkemesine yollayacak. Böylece kıymet takdiriyle ilgili şikayetin yetkili mahkemece bir an önce ele alınmasına imkan verilecek.

İhale alıcısının talebiyle icra dairesi, satılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira tutarını, diğer durumlarda ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi tarafından belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırması emrini verecek. İhtara karşın tespit edilen tutarın icra dairesine ödenmemesi durumunda, ilgili hüküm kıyasen uygulamaya alınacak ve depo edilen bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenecek. Bu şekilde uygulamada sıklıkla karşı karşıya kalınan tereddütlerin giderilmesi planlanırken, ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl saklanacağı ve idare edileceği konusuna ilişkin icra dairesine yol gösteriliyor.

İhalenin feshi davasını açabilecek kişiler arasında olan "tapu sicilindeki ilgililer", "resmi sicillerdeki ilgililer" şeklinde genişletiliyor. Sınırlı ayni hak sahipleri için de bu davayı açabilme imkanı veriliyor.

Satış isteyen alacaklı, borçlu veya resmi sicilde kayıtlı ilgililerle sınırlı ayni hak sahiplerinin haricinde olan kişilerce ihalenin feshinin istemi durumunda, ihale tutarı üzerinden nispi harç alınacak ve talebin reddi durumunda bu harç iade edilmeyecek, ilgili kişilerin muhtemel zararının karşılanmasında ihale tutarının yüzde 5'i oranında teminat göstermesi koşulu aranacak.

- İcra mahkemesi bazı hallerde duruşma yapmadan karar verebilecek

İhalenin feshi istemi üzerine icra mahkemesi, talep tarihinden itibaren 20 gün sürede duruşma gerçekleştirilecek ve taraflar gelmeseler dahi gereken kararı alacak. İhalenin feshi isteminin usulden reddi gereken durumlardan duruşma yapılmadan da karar alınabilecek.

İcra mahkemesi, satış talep eden alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek üzere ihaleye iştiristenmesi sebebiyle; satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri haricindeki kişiler bakımından feragat sebebiyle; işin esasına girerek talebin reddi yönünde karar alırsa ihalenin feshini isteyeni, feshi istenilen ihale tutarının yüzde 10'una kadar para cezası ödenmesine hükmedecek.

Düzenleme kapsamında, para cezasına mahkum edilecek durumlar açıkça ifade ediliyor. Bu çerçevede ihalenin feshi isteminin, satış talep eden alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürerek ihaleye katılanlar dışında olan kişilerce istenmesi sebebiyle ya da satış talep eden alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahibi olmayan kişiler bakımından feragat nedeniyle veya işin esasına girilmek suretiyle reddine karar alınması durumunda ihalenin feshini isteyen, feshi talep edilen ihale tutarının yüzde 10'una kadar para cezasına mahkum edilecek.

İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hale getirilmedikçe ihale tutarının alacaklılara ödenmeyeceği kesinleştirildi. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği ya da teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale, icra müdürü tarafından iptal edilerek ihale tutarı alıcısına verilecek.

İhalenin feshi isteminde bulunulabilecek azami sürenin başlangıç tarihi, ihalenin gerçekleştirildiğine ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarih olarak belirlenecek. 

Taşınmazın ihale alıcısı adına tescil edilmesinin ardından tahliye işlemi gerçekleştirilmeden taşınmaza malik olanlara da tahliye istenme hakkı veriliyor.

Kanunla, uygulamadaki tereddütlerin giderilmesi için, sıra cetvelinin tanzimi üzerine tebligatı alan hak sahibinin teminat mukabilinde alacağını tahsil edebileceğiyle ilgili de düzenleme yapılıyor. Bu şekilde teminat mukabilinde alacağı tahsil edebilmek aamcıyla sıra cetveline karşı şikayet ve itiraz aşamasına geçilmesine gerek olmadığı net olarak belirtiliyor. Diğer taraftan banka teminat mektubunun "süresiz" olduğu açık hale getiriliyor. 

- İhale tamamen elektronik ortama alınacak

Düzenlemeyle ayrıca "İhalenin feshi ve farkının tahsili" maddesinin de yürürlükten kaldırılmasına karar verildi. Yasayla beraber, açık artırmada en yüksek teklif verilip de süresinde ihale tutarının ödenmemesi durumunda alınan teminatın, takip borcu ve satış masrafları için dosyaya gelir kaydedileceği açıklanıyor. 

Düzenlemeyle birlikte, İcra ve İflas Kanunu'nda değişikliğe gidilerek ihale tamamen elektronik ortama alınıyor. Bununla ilgili yönetmelik ile çıkarılması gereken tarife, düzenlemenin yürürlüğe alınacağı tarihten itibaren 6 ay içinde sunulacak. 

Haczedilen malların elektronik ortamda satışıyla hükümlerin uygulanmasına, Adalet Bakanlığınca tespit edilen il veya ilçelerde, buna ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe alındığı tarihten itibaren başlanacak ve en geç bir senenin sonunda ülke genelinde uygulanacak. Hükümlerin hangi il veya ilçede ne zaman uygulanacağı Adalet Bakanlığının resmi internet sitesi aracılığıyla açıklanacak.

Çıkarılacak tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten önce satış istenmiş  olmasına karşın kıymet takdiri ile muhafaza ve satış giderlerinin tamamının ödenmediği durumlarda tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir sene içinde tarifede tespit edilen giderlerin ödenmesi zorunlu olacak. Bu sürede giderler peşin şekilde ödenmezse satış istenmemiş sayılacak.

İhalenin feshiyle ilgili değişiklikler, ilgili maddenin yürürlüğe alındığı tarihte ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleriyle Yargıtayda görülmekte olan ihalenin feshi taleplerinde geçerli olmayacak. Fakat, ihale tutarının yüzde 10'una kadar para cezasına mahkumiyete ilişkin hüküm görülmekte olan ihalenin feshi istekleri hakkında da uygulamaya alınacak.